看得出来，这家房企早就缺钱了

前几天去看了山海合悦。

对，就是那个拍地时跑出了62轮报价，20家房企抢都抢不到，最后还得是摇号……的天选之子：

前·佳兆业·悦伴湾。

当时就荣登了南沙地王，虽然后来记录被建发打破，但，至！今！还！是！南！沙！湾！地！王！

这是一个被烂尾又被盘活的项目。

在研究过程中，我意外的发现了“如何提前预判一个新盘是否存在烂尾可能”的指标——

就看：是否错配。

山海合悦是妥妥的错配产品。

这当然是佳兆业的锅。毕竟项目前期的报建和规划设计是佳兆业做的。

在南沙湾这个定位偏豪宅的板块，佳兆业不顾一切拿了个地王，然后，转头就不顾一切的设计了个纯纯的刚需产品……

两梯六户啊，销售这么一说，我都懵了。

“你这是刚需盘啊？”

他也不避讳，是的，我们是刚需一点，但周边景观好，学校也好，总价低，适合上车。

我就想不明白了，明明在豪宅地段，做个豪宅去拿最高的溢价不好吗，为啥要搞这么个错配的产品呢？

南沙湾是风景这面独好，但它的商业配套和生活便利度肯定不如金州蕉门一带，就是去个南沙万达，也有接近10公里的路——

这是逼着你自己定位的刚需朋友们自驾出行啊，每天从南沙湾开个车去成熟的金州蕉门买买买？

而且，也不近地铁。

这套拿地和卖房的逻辑，我不李姐。

于是我就去查了下，这块地是佳兆业2020年11月拿的，4个月之后就对外公布了案名和总规——

广州市规自局官网说，项目的设计方案是2021年4月份过审的——

从时间来说，勉勉强强算个正常进度吧。

毕竟周转快一点的房企，5个月都够建起来卖一波了。

好了！敲重点了！前面说的预判指标，就在这里了。

你看，通常豪宅地段拿地王都是建豪宅对不对，佳兆业偏不，为啥呢？

刚需盘流速快啊！

豪宅虽然赚得多，但卖得慢啊，相反，把产品切得细细的，每套房子都小小的，这样虽然溢价少，但卖得快啊！

那为啥要这么急吼吼的赶紧卖了呢？

老实说，你是不是缺钱了？

不差钱才会去想怎样赚更多，缺钱了还不赶紧想着怎么活下来？

但是！

注意啊，这个盘设计方案过审的时候才2021年初，这时离佳兆业正式暴雷还有大半年呢，佳兆业已经在一心一意的要流速要回款了——

那会儿谁要质疑他的现金流，保不准还会有人说，人家都有钱拿地王，怎么会差钱呢？

你说普通人谁会想到当时看上去如此稳健的佳兆业会出事呢？

所以数据会说谎，但事实不会。

你可以通过调表等各种手法把财报做漂亮来掩盖资金问题，却没法在卖房回款这件事上隐瞒遮掩。

缺钱的信号早就出现了。

所以，2021年11月佳兆业暴雷之后，当月，就传出消息，佳兆业把悦伴湾这个项目的全部股权转让给了平安信托。

当时业内的消息是说，这是平安信托落实风控措施，相关责权没有变化。

这个项目就一度停摆了。

后来是深圳信达折价收购了项目的债权，深圳华建再提供增量资金借款，由信达地产华南区域公司操盘代建，才把它给盘活了。

也挺好，先扣下项目，毕竟在大湾区最有概念的板块，房子也还没卖，可售货值有35亿多，再找合适的第三方来操盘代建，回头卖完了一起分钱，总比暴雷了什么也拿不到的强。

对购房者来说，这个过程中最重要的是：

信达的「折价」收购。

这意味着，信达可以便宜卖，购房者可以便宜买。

佳兆业当年操盘时，这个盘的吹风价是3.5-3.8万/平；信达地产接过来之后，前几天销售报给我的吹风价是2.6万/平……

2.6万啊朋友们！

楼面价2.2万+的项目，开盘卖2.6万……

果然是打折收回来的项目，打折卖出去的时候，一点都不手软。

当然了，山海合悦还没拿证，最终价格也还没定，但吹风都只要2.6万，我真怕开盘再来一波惊喜……

但你要问，我还是不会买。

因为有一个问题我始终没想明白：

冲着南沙湾去的人，为啥要买一个主力户型只有八九十方的小房子？

还有：

需要上车过渡一下的刚需，为啥要买一个对刚需来说通勤不方便，生活也不方便的房子？

你看旁边的时代南湾——

不笋吗？

以上。

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